住房租赁市场改革试点，或将全面铺开。

近日，住建部会同发改委、公安部、财政部、国土部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会八部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（以下简称《通知》）。

《通知》提出，准确把握住房的居住属性，以满足“新市民”住房需求为主要出发点，以建立租购并举的住房制度为主要方向，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障，在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场。

21世纪经济报道记者了解到，住建部已会同有关部门选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆12个城市，作为首批开展住房租赁试点的单位。

国有企业要带头

一线城市房价高企背景下，居民租房需求进一步强化，租赁市场的发展受到中央层面的多次关注。

2015年年底，中央经济工作会议明确提出，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。2016年，办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（以下称《意见》），全面部署加快培育和发展住房租赁市场工作。2016年年底，中央经济工作会议再次要求，加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展。

上述《意见》被视作租赁市场发展的纲领性文件，其中提到的包括完善供地方式、允许改建房屋用于租赁、给予税收优惠等热点领域的发展意见，在近期北京、上海和广州的租赁市场政策中均成为重点。

因此，《通知》的相关表述，被认为是在租赁市场试点即将铺开的时间节点上，为各试点城市相关工作“定调”。

《通知》主要从培育住房租赁企业、建设政府住房租赁交易服务平台、增加租赁住房供应和创新住房租赁管理和服务体制四个方面，布置了相关政策措施。

分析人士指出，《通知》强调国有企业在租赁市场试点过程中的引领和带动作用，多项支持政策中均明确提及国有企业。

在培育住房租赁企业方面，《通知》明确提出，人口净流入的大中城市要充分发挥国有企业的引领和带动作用，支持相关国有企业转型为住房租赁企业。

在增加租赁住房供给方面，《通知》在强调盘活存量房屋用于租赁时，提到鼓励住房租赁国有企业将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等，按规定改建为租赁住房。

21世纪经济报道记者注意到，此前引起市场广泛关注的广州“租赁16条”中，并未明确提到改建主体，而是强调了改建后的租赁房屋不得用于销售。

链家研究院院长杨现领撰文解读称，国有企业和国有资本的引领和带动作用主要体现在开发和金融环节，市场化、民营化的租赁运营机构优势主要体现在运营和租后管理环节。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也表达了类似观点，他向21世纪经济报道记者表示，实际情况是闲置厂房和商业办公用房的拥有者中，国企占比相对较高。鼓励存量开发，就必须激发这部分国企参与的积极性，但这并不意味着其他企业和个体出租人无法进入改造市场。

或推REITs配合租赁市场

《通知》的另一大亮点被认为是首次提出金融支持租赁市场的详细政策。

在企业融资方面，《通知》提到，要加大对住房租赁企业的金融支持力度，拓宽直接融资渠道，支持发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券，专门用于发展住房租赁业务。鼓励地方政府出台优惠政策，积极支持并推动发展房地产投资信托基金（REITs）。

所谓房地产投资信托基金，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。从国外经验来看，其主要收益来源于租金收入和房地产升值，长期回报率较高。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉21世纪经济报道记者，如果建立REITs，对于当前租赁市场中自持物业开发商的资金回笼和退出机制有着重要意义。

近日，安信证券发布报告称，房地产市场逐渐走向高位，行业由增量转为存量市场，房地产市场堆积的风险可能会逐渐显现，REITs 的推出有其必要性和急迫性。它能缓解信贷风险，降低房地产企业杠杆，改变和提升房地产企业的盈利模式。此外，也有利于社会资产配置多元化，防止房价泡沫进一步扩大。

不仅是REITs，在企业融资方面，《通知》还提到要鼓励开发性金融等银行业金融机构在风险可控、商业可持续的前提下，加大对租赁住房项目的信贷支持力度，通过合理测算未来租赁收入现金流，向住房租赁企业提供分期还本等符合经营特点的长期贷款和金融解决方案。支持金融机构创新针对住房租赁项目的金融产品和服务。鼓励住房租赁企业和金融机构运用利率衍生工具对冲利率风险。

不过，政策落地的速度还不明朗。

胡景晖表示，产权式的REITs在国内已争议多年，但一直没有正式推出。2015年以来，中央多次发文，已将租赁市场的路线规划得较为清晰。但在落实方面，对于地方政府而言，租赁市场的政策制定需要多部门协作，涉及部门利益多，同时要将全国性的精神与当地城市规划、人口和产业的发展相协调，相关细则的制定和落地难度较大。