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李一戈 2月16日北京房山两幅住宅用地出让，用时仅二十多分钟，溢价率分别只有10.71%和9%，并未出现大家意想中的激烈竞争局面，连价格上限也未触及。因此有些媒体用“爆冷”来形容。似乎非得再创造两个地王大伙儿才满意。 事实上，为了防止过高地价的出现，包括北京在内的多个城市，出台了一系列措施，譬如设定价格上限，竞报自持面积等。而房企以联合体的形式参与拿地（如前述一幅地块是由4家著名房企组成的联合体夺得），客观上也缓解了竞争激烈的程度。 控制地价涨幅，当然是意在抑制房价涨幅，因为地价对房价的传递效应已为过去多年的实践所证实。仅以2015年下半年至2016年来看，热点城市的地价与房价涨幅相比，不遑多让。房地产调控，守土有责，包括地价。 舆论如此关注北京市的土地出让，尤其是住宅用地出让，是因为，与饥渴的需求相比，供应实在太短缺。 据北京市国土局的公开数据显示，2016年北京土地市场成交44宗地块（其中包含3宗棚户区改造），同比减少66宗地，为2004年北京全面实施土地“招拍挂”以来的最低点。其中，经营性用地（不包含3宗棚户区改造）仅完成出让28宗，比2015年减少53宗。 备受关注的住宅类用地，2016年北京仅成交15宗，远低于历年平均出让56宗的水平。这么说可能还没概念。15宗住宅类用地里，可售纯商品住宅用地只有7宗，规划总建筑面积仅39万平方米，据亚豪机构数据统计，仅2016年12月的纯商住宅成交量就超过50万平方米。也就是说，一年出让的纯商品住宅地块，还不够卖一个月，这还是调控以后的销量。 此轮房地产调控的特色，是回到限制购房需求的时代，也就是限购限贷。作为与限制需求并举的措施，北京还在向外疏散人口，尤其是中心城区人口。据说人口控制方面卓有成效，去年北京常驻人口净增长只有2.4万。 限制需求固然很有必要，但实事求是地说，作为城市发展的持续动力和重要活力，新增人口仍是不可缺的，尤其是年轻人才的加入。如果老家是中小城市，刚刚春节返乡的朋友对此应该深有体会，特大城市的吸引力仍是难以抵挡的。 我这么说的意思是，除了限制需求，还要在供应端下工夫。即使北京去年常驻人口净增长只有2.4万人，那也是正增长，但去年北京的土地出让却是负增长，而且是大幅度的负增长。也许去年的情况有一定特殊性，但市场规律不会因为这个特殊性而格外照顾你。 去年土地供应严重不足的问题，2017年下半年的市场将会感受到它带来的压力。如果要缓解压力，除了坚持现有的调控政策，还必须迅速增加有效的土地供应，也就是增加净地出让，特别是住宅用地。如今，房企开发节奏都很快，拿地后半年内就可以推出新品上市。 其实，中央对热点城市的土地供求关系，是清楚的。去年12月召开的中央经济工作会议明确提出，“房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效用地。”这个指示对当前房地产市场调控极具指导意义。 我诚恳地期望，热点城市要不折不扣地贯彻执行中央的部署，千方百计增加住宅用地的有效供应。有朋友说，大城市的土地指标早已卡死，怎么办？中央说了，“提高住宅用地比例”，可以在土地指标内进行结构调整。 我个人建议，短时期内，应将商办用地比例降下来。现在，电商已相当发达，过去制定的商业配套标准也应有所调整。有些地方的商业建成后就空置，是极大的浪费。从总体来看，住宅用地占比是有提升空间的。 迅速加大土地供应，合肥很积极。据媒体报道，今年1月，合肥市区出让土地32宗，总面积3168.433亩，实际成交29宗；今年2月，计划出让土地8宗，总面积达1205.859亩。这是什么概念呢？2016年，合肥市区成交71宗地块，总面积6100多亩。也就是说，今年前两个月，合肥市区已成交和计划推出的土地面积达到去年成交总面积一半。 合肥今年的土地供应力度不可谓不大。如你所知，2015年下半年以来，在二线城市里，合肥是房价上涨最猛的城市或之一。在坚持以限购为主的房地产调控的同时，加快、加大土地供应，是抑制房价上涨最有效的措施。希望有更多的热点城市能与合肥市一样。 顺便提个建议。16个热点城市，是此轮房地产调控的重点。国土资源部在下达年度建设用地指标时，应适当向这些城市倾斜。而这些城市在下达年度土地供应计划时，应适度调整供应结构，增加住宅用地所占比例。前面说了，这也是贯彻中央精神。 假如房地产调控效果需要考核，有关部门应该将土地供应尤其是住宅用地的有效供应，作为重要内容。仅仅盯着房价数据，是不够的。土地供应的增长还应是稳定的，因为土地供应的激烈波动必然会带来房价的波动。
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